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"灭火宝贝",（本文作者薛洪言，星图金融研究院副院长）近几年经济下行和股市下跌，让不少优秀赛道遭遇周期性困境，甚至是戴维斯双杀，估值迅速回落至合理偏低水平，为投资者翻石头提供了良好窗口期。当前位置，很多赛道值得重点关注，本文我们谈一谈物业服务板块。2019-2021年，地产业迎来了回光返照式的大发展，物业公司也步入高速增长期，大量公司趁热赴港股上市。当前AH市场77家物业服务公司中，51家在2019年之后上市，绝大多数都在港股。在烈火烹油般的上市大潮中，伴随着业绩的高速增长，物业板块被包装为轻资产、高增长的优质赛道，得到投资者的热烈追捧。当然，后面的故事也清楚了，但凡那个时候买入的投资者，基本都亏到了脚脖子。以恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）为例，过去三年年均下跌42.7%，累计跌幅超过80%，从最高点计算的最大跌幅为86.77%。大跌之后，一片萧索，不少前期高不可攀的龙头估值已跌至10倍以内，正因如此，物业板块可以关注了。物业管理与房地产开发唇齿相依，随着房地产进入深度调整期，物业管理行业也告别了高速增长。与此同时，作为开发商的控股子公司，物业公司的财务独立性常常受到质疑，因担心物业公司通过关联交易向开发商反向输送利益，近几年，无论业绩好坏，物业公司估值均经历了大幅缩水。不过，从实际经营情况看，物业板块经历了大洗牌，市场份额向头部优质公司集中。从增长来源看，渠道方面，积极拓展第三方项目；物业类型方面，从社区物业向写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区甚至高铁、航空、医院、学校、公园等领域延伸；服务项目方面，不断延伸拓展增值服务，以住户增值服务为例，已拓展方向包括房屋租赁、房屋买卖、装修、维修等核心业务以及社区食堂、定制家宴、理发、居家养老、社区团购、宠物代养、电单车充电插座等附加业务。以中海物业为例，2023年新增在管面积8120万平方米，同比增长25.4%。渠道来源上，独立第三方占比70.6%，年末累计占比40.5%；项目类型上，非住宅项目占比52.2%，年末累计占比30.1%。2023年，公司实现营收130.51亿元，其中，增值服务占比26.4%，同比提升2.9个百分点。再以保利物业为例，2024年上半年末，合计在管面积7.57亿平方米。渠道来源上，独立第三方占比64.9%；项目类型上，非住宅项目占比60.5%。上半年，住宅社区营收贡献58.5%，同比下降0.4个百分点；非住宅物业占比41.5%，其中，商业及写字楼占比15.8%，公共及其他物业占比25.7%。可见，面对地产周期下行，优质物业龙头靠非住宅项目和增值服务，依旧保持着稳健增长。当前，国内房地产市场仍未触底，地产周期下行对物业公司的影响要区分两种情况，一种是作为控股股东的开发商已经爆雷，此时，物业公司自营物业拓展停滞，第三方物业拓展受限，且面临财务独立性质疑，发展陷入困境，应当规避；一种是控股股东经营良好，典型如央国企背景的物业公司，自营物业增速虽然放缓，第三方物业拓展提速，业绩依旧稳定。相比民营物业公司，央国企物业公司没有生存风险，只是周期问题。当前，优质物业公司面临的不确定性主要体现在两个方面：短期，要看地产周期何时触底，地产周期不触底，物业公司的稳健增长就是无本之木，估值很难触底回升；中长期，则是地产发展新模式带来的不确定性。结合当前规划，我国未来地产格局大概率为“满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求”。而当前格局则是几乎所有需求都由市场满足，所以，未来相当长一段时期里，保障房在增量市场供应中占比将逐步抬升，甚至成为主导性的存在。这种情况下，物业公司的市场化拓展空间，必然持续受到压制。此外，物业行业还有一个不确定性，就是在群体决策机制下，物业费提价机制并不顺畅，毛利率面临长期下行压力。物业属于人力密集型服务业，当前人力成本在营业成本中占比约为57%，人口老龄化背景下，人力成本越来越高，社区服务需求越来越多，物业公司运营成本的刚性提升是大趋势。但物业费提价很难，十几年未涨价的案例比比皆是，其结果就是持续压缩物业公司的毛利率。过去一段时期，物业公司通过新拓展物业的高定价来维持平均单价的稳定，未来，随着增量面积占比越来越低，且收费更低的非社区物业占比逐步提升，物业公司平均单价将从增长走向停滞再走向下降。可以讲，随着时间推移，物业费提价难或将成为困扰物业公司估值的核心因素。问题来了，对一个有较大概率陷入停滞的行业，你愿意给多少估值呢？在这个意义上，10倍左右的估值，可以说合理，但很难讲有多少安全边际。不过，据此得出物业行业不值得研究和投资，也是草率的。资本市场的一个普遍规律是，差行业中也有好公司，而且很多时候，差行业中的好公司长期表现远远优于指数。何况，物业管理行业并不算差行业，只是没有很多人想象般优秀罢了。规模驱动的粗放式发展，已经没有出路，这个模式下的尖子生，不再是优秀的投资标的；但在人口老龄化背景下，物业服务需求更加多元，优秀的龙头通过精细化管理、科技化运营，精耕细作，仍然大有可为。对投资者来说，找出这样的标的，坚定持有，仍能取得很好的长期收益。（本文仅代表作者个人观点）海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP文章关键词：

"灭火宝贝",财联社9月4日讯（编辑潇湘）随着印度大力推动生产玉米乙醇，这导致这个亚洲最大的玉米出口国几十年来首次成为净进口国。印度的家禽养殖户已经随之感受到了成本上升的压力，而这一14亿人口大国的贸易转变，也可能会进一步影响到全球的玉米供应链。今年1月，印度大幅提--**--财联社9月4日讯（编辑潇湘）随着印度大力推动生产玉米乙醇，这导致这个亚洲最大的玉米出口国几十年来首次成为净进口国。印度的家禽养殖户已经随之感受到了成本上升的压力，而这一14亿人口大国的贸易转变，也可能会进一步影响到全球的玉米供应链。今年1月，印度大幅提高了玉米乙醇的采购价格，并限制使用甘蔗来生产乙醇，这导致印度国内玉米需求突然上升。随着印度政府推广在汽油中添加乙醇以减少碳排放，并试图确保在这一世界上最大的甜味剂市场上有充足的廉价糖供应，印度似乎将成为玉米市场上的永久净进口国。不少业内人士表示，印度增加玉米进口的前景，很可能会对目前已接近四年低点的全球玉米价格起到支撑作用。印度的转变截止2022年，印度还是全球前十大玉米出口国之一，并长年占据着亚洲最大玉米出口国的位置。根据历史统计，印度通常每年出口200万至400万吨玉米，但贸易商估计，到2024年，印度玉米出口量预计将下降至45万吨，而该国的进口量则将有望达到创纪录的100万吨，主要来自种植非转基因玉米的缅甸和乌克兰。(印度历年玉米进出口对比)传统上，家禽和淀粉行业吸收了印度大部分玉米产量(约3600万吨)。然而，去年印度乙醇蒸馏厂开始更多使用玉米作为生产原料，尤其是在今年干旱灾难频发之后，印度政府突然限制使用甘蔗作为燃料，乙醇蒸馏厂对玉米的需求进一步有所增加。全印度家禽饲养者协会的一位官员表示，这导致了多达500万吨的缺口。农作物贸易商OlamAgri的高级副总裁NitinGupta表示，“现在，家禽业和淀粉业正在与蒸馏厂争夺自己的供应份额，这种争夺使玉米价格居高不下。”OlamAgri预计印度乙醇蒸馏厂每年将需要600万至700万吨的玉米，而这一需求只能通过进口来满足。为了遏制碳排放，印度已计划到2025-26年将乙醇在汽油中的比例从现在的13%提高到20%。据印度政府估计，要实现20%的混合目标，印度届时将需要100多亿升乙醇，是该国截至2023年10月的销售年度产量的两倍。印度政府的数据显示，今年约有350万吨玉米用于生产13.5亿升乙醇，约为去年同期的四倍。一位印度政府高级官员表示，“甘蔗可以从下一季开始为生产乙醇贡献更多，但不能超过50亿升。政府的首要任务是满足国内食糖消费，”这意味着以玉米为原料的乙醇产量将增加到30亿升，需要近800万吨玉米。对当地家禽、谷物贸易领域影响深远不断上涨的玉米价格已经使不少印度家禽养殖户陷入了亏损——因为饲料占到了养殖总成本的约四分之三。AnandAgro集团董事长UddhavAhire表示，一只肉鸡的出栏价约为75卢比，但如今养殖成本已上升到90卢比。他表示，“家禽业不可能长期承受这样的损失。”全印度家禽饲养者协会和复合家畜饲料制造商协会目前已要求印度政府免税进口500万吨玉米。长期以来，印度会对玉米进口征收50%的进口关税，不过印度政府在6月时已允许以15%的优惠税率进口约50万吨玉米。印度农业部的数据显示，在价格上涨的诱惑下，贾尔纳地区的一些农民已减少了大豆种植面积，并扩大夏播玉米的种植面积，玉米种植面积比一年前增加了7%。而印度玉米市场需求的转变，无疑也将对全球尤其是亚洲市场的玉米贸易格局，产生了深远的影响。越南、孟加拉国、尼泊尔和马来西亚等传统的印度玉米出口市场，现在不得不从南美和美国采购供应。胡志明市的一位贸易商就表示，越南最近减少了从印度进口玉米，因为印度的价格太高了。与此同时，印度玉米需求的蓬勃发展，正使缅甸的玉米离岸价格从每公吨约220美元上涨到了每公吨约270美元，这推动当地农民种植玉米的热情高涨。由于缅甸被印度列为最不发达国家，因此从缅甸进口商品无需缴纳关税。印度贸易部的数据显示，2024年上半年，印度的玉米进口量从去年同期的4981吨激增至53.17万吨，而出口量则从180万吨下降至了24.19万吨，降幅高达87%。一位印度玉米出口商表示，“往后，我们每年可能都必须进口玉米，因为产量的增长速度赶不上需求的增长速度。”海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：有安白

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