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"理论片在线观看",　　美东时间9月9日13点整，举行名为“高光时刻”（Glowtime）发布会。　　首先登台的苹果CEO库克为发布会定调，称它“无疑是我们今年最大的盛事”。他介绍，苹果将推出新款智能手机iPhone、耳机AirPods和智能手表AppleWatch。　　本次发布会的重磅产品iPhone16全系列的芯片配置支持苹果的个人智能化系统AppleIntelligence，首批苹果的先进AI功能最快下月上线。基本款iPhone16搭载的3纳米工艺A18芯片较前代速度大幅提升，iPhonePro搭载的A18Pro芯片速度更快、更高效，支持融合更快读取数据速度的4800万像素摄像头。AppleWatch提升了轻薄度、可见度，新增检测睡眠呼吸暂停健康功能。AirPods大幅提升音质。　　有评论称，本次发布会没有激起投资者的多少兴趣，没有带来任何突破，至少相比之前媒体曝光的消息没有什么惊喜。　　发布会期间，苹果股价大多继续处于跌势，刚开始曾短线转涨，发布会结束后逐步追随大盘反弹，尾盘抹平跌幅，最终微幅收涨、几乎收平，企稳于上周五回落刷新的8月12日以来收盘低位。　　AppleWatchSeries10和AppleWatchUltra2　　苹果发布的第一款新品是经过重新设计的第十代智能手表AppleWatchSeries10。它是迄今为止最薄的AppleWatch，厚度仅9.7毫米，比前代Series9薄10%。苹果首席运营官（COO）JeffWilliams称，新手表将拥有“我们打造过的最大的可穿戴显示屏”，屏幕面积增加了30%。　　因为有超大的OLED显示屏，AppleWatchSeries10也增加了一行文字显示，让用户可以轻松查看短信、电邮或新闻。在倾斜观看时，显示屏的亮度将提高40%，可见度增强。在AlwaysOn模式下，显示屏将每秒更新一次，而不是像以前一样每分钟更新一次。　　从外表看，AppleWatchSeries10采用抛光铝制表面，并采用集成智能手表各种天线的全新金属背板。标准大气压下，防水等级50米深。铝制材质的AppleWatchSeries10重量比前代减轻10%。除了玫瑰金和银色，新款AppleWatch还首次增加了亮黑色的外壳可选。　　从内部配置看，AppleWatchSeries10搭载了具有四核神经引擎的苹果S10芯片，可以抑制背景噪音，使通话听起来更清晰。它配备了更大的充电线圈，成为迄今为止充电速度最快的AppleWatch，用户充电30分钟就可让电量达到80%，电池续航时间长达18小时。　　健身功能方面，新款AppleWatch拥有跟踪锻炼的新方法。对于皮划艇、独木舟和划船运动员，AppleWatch的锻炼应用可以跟踪路线和划船活动，还有名为Tides的App和新的深度和水温传感器。苹果首次让AppleWatch具有检测并提醒睡眠呼吸暂停的功能。　　苹果表示，80%的睡眠呼吸暂停患者未得到诊断。AppleWatchSeries10使用加速度计测量用户睡眠时的呼吸障碍，每30天分析一次相关呼吸数据。该功能正在等待美国食品药品管理局（FDA）审批，预计将“很快”获得FDA和其他监管机构的批准。　　苹果同时推出黑色的AppleWatchUltra2，号称拥有“运动手表中最精确的GPS”，是健身爱好者的完美搭档。它的配置包括：潜水深度计、双频GPS、高级定位软件，具备步速功能、自动划水检测和游泳圈数功能，用户可自定义锻炼，该手表的高级指南针App可提供包括纬度、经度、航点和回溯方面的信息，即使iPhone不在附近，也带有逐向导航的离线地图。　　AppleWatchSeries10和AppleWatchUltra2均本周一开始接受预订、9月20日上市，前者起售价为399美元，蜂窝网络版起售价499美元，后者起售价799美元。　　苹果开始介绍AppleWatchSeries10后，早盘曾跌1.7%的苹果股价午盘曾短线转涨。　　AirPods4、升级版AirPodsMax和AirPodsPro2　　紧接着智能手表，苹果推出新款耳机AirPods4。苹果称，这款耳机是“有史以来（佩戴）最舒适的AirPods”，外形使用3D建模和激光测绘技术开发了它的形状。它搭载H2芯片，音质有了很大的提高，被苹果称为“有史以来音质最好的AirPods”。它还具有个性化的空间音频，苹果称，这将能够帮助减少环境噪音。　　AirPods4的充电盒兼容USB-C，是有史以来最小的充电盒，它还支持无线充电。AirPods4的起售价为129美元，具有主动降噪功能（ANC）的版本售价为179美元。　　苹果同时推出升级版的AirPodsMax也具备USB-C充电功能，提供橙色、紫色和星光色三种新颜色。起售价和原版一样，仍为549美元，和AirPods4均本周一接受预订，9月20日上市。　　苹果还推出了具有三项新健康功能的第二代AirPodsPro2。它将在所有聆听模式下默认开启一项名为“听力保护”的新功能，旨在帮助预防和提高人们对听力损失的认识。通过该功能，用户将能进行临床验证的听力测试，使用AirPodsPro和iPhone只需五分钟即可完成测试，查看他们是否已经存在听力损失。　　新一代AirPodsPro还将内置临床级非处方助听器功能，将与用户进行听力测试后创建的听力档案配合使用。用户接受听力测试后，AirPodsPro可以轻松变成个性化的助听器。新功能生成的用户听力概况稳健hearingprofile将自动应用于用户所有设备上的音乐、电影和电话。　　这些AirPodsPro的新健康功能将于今年秋季晚些时候在全球100多个国家上线。　　首批AppleIntelligence功能10月上线美国英语版明年起上线汉语、法日西语版　　新一代智能手机iPhone16系列成为本场发布会的重磅压轴戏，iPhone16系列专为苹果的AppleIntelligence打造，针对运行大型生成式AI模型进行了优化，神经引擎的速度提高了2倍。　　iPhone16系列最受瞩目的也就是AppleIntelligence功能。　　华尔街见闻曾提到，6月10日的今年全球开发者大会（WWDC）苹果介绍，AppleIntelligence基于个人场景发挥生成式人工智能（AI）模型的强大功用，深度集成于iOS18、iPadOS18和macOSSequoia中，可做出多种跨App操作，同时结合个人场景，提供情景驱动通知、写作改进、图像生成等功能，为用户简化和加快日常任务流程。7月末，AppleIntelligence首次落地iPhone，仅面向付费开发者，且未开通包括ChatGPT辅助在内的部分功能。　　本周一的发布会上，苹果软件工程高级副总裁CraigFederighi在介绍AppleIntelligence时称，它可以在手机上跨语言、图像、动作和个人背景进行操作。他表示，用户手机的数据绝不会存储，也绝不会与苹果共享，独立专家可以验证这一隐私承诺。　　Federighi重点介绍了是新的生成表情符号功能，即创建应景Genmoji，该功能将允许用户通过输入几个单词来创建自定义表情符号。用户还可以输入单词来调出他们想要查找的照片和视频。　　Federighi表示，AppleIntelligence标志着苹果的语音助手Siri开始进入一个新时代。他提到了7月末“限量”上线的部分AppleIntelligence支持Siri新功能：用户可以输入文本提示Siri，即使用户说话磕磕巴巴，Siri能够理解用户的命令，从文本对话中提取特定细节等。　　首批AppleIntelligence功能将于10月在美国市场推出测试版，仅限英语版本。12月在英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、南非上线当地的英语版，从明年开始，将上线汉语、法语、日语和西班牙语版本。　　iPhone16新增拍照按钮基本款搭载A18芯片起售799美元　　除了AppleIntelligence，iPhone16系列还有一些不同于前代的特色。　　和此前媒体消息一致，整个iPhone16系列都操作按钮（ActionButton），这是基本款的iPhone首次采用该按钮。用户可自定义操作按钮，例如，夜间使用手电筒，白天使用日历。　　另一个符合媒体此前曝光消息的功能是拍照按钮（CaptureButton）。这是一个新增的功能，通过它，用户可一键访问相机，并且通过滑动手指调整各种相机功能的功能。　　基本款iPhone16搭载的全新A18芯片采用3纳米技术，其六核CPU有两个高效能核心和四个效率核心。A18的CPU比iPhone12的CPU快60%，这一速度足以挑战高端台式电脑，它的五核GPU比iPhone15的快40%。用新手机打游戏时，该芯片可将持续性能提升高达30%。　　基本款iPhone16的尺寸为6.1英寸，iPhone16Plus为6.7英寸，起售价分别为799美元和899美元。iPhone16Pro起售999美元搭载A18Pro芯片4800万像素摄像头4k视频拍摄　　同时苹果发布了两款高端的iPhone16Pro和ProMax。前者的显示屏为6.3英寸，后者的显示屏为6.9英寸，都比前代的尺寸大，前代分别为6.1英寸和6.7英寸。　　苹果表示，iPhone16Pro和ProMax拥有“所有苹果产品中最薄的边框”，以及“迄今为止我们最好的iPhone显示屏”。钛的重量几乎是不锈钢的一半，而且“比其他形式的钛更耐刮擦”。iPhone16ProMax拥有“有史以来最好的iPhone电池续航表现”。　　iPhone16Pro有四色可选，白色、黑色、自然色和新增的沙漠色，搭载全新的A19Pro芯片，采用第二代3纳米工艺，具有新的16核神经引擎，系统总内存带宽从而增加17%。苹果称它“比A18更快、更高效”。　　A18Pro芯片支持新的相机功能，包括让iPhone16Pro拥有全新的4800万像素“融合相机”，数据读取速度提高2倍，以及4800万像素超广角摄像头，像素较iPhone15的1200万大幅提升，可在广角拍摄中呈现更多细节。5倍远摄相机可为变焦照片提供更多细节。　　iPhone16Pro还具有每秒120帧的4k视频拍摄功能，这是iPhone相机“迄今为止的最高分辨率和帧率”。Pro型号配备四个降噪的“录音棚级品质”麦克风，等于随身携带专业的工作室，部分设计用于录制人声和原声，以及空间音频捕捉。苹果称，新的“音频混合”功能是“行业首创”，它使用机器学习来识别和分离用户语音中的背景元素。　　iPhone16Pro起售价999美元，ProMax起售1199美元，和基本款iPhone16一样，均本周五开始接受预订，9月20日上市。　　　来源：华尔街见闻海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"理论片在线观看",　　界面新闻记者|王妤涵　　在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。　　但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今--**--　　界面新闻记者|王妤涵　　在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。　　但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布已有半年，在大批购买力被消化后，香港楼市又重归冷清。　　据香港土地注册处数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。　　楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。　　对于香港楼市的现状，美联集团主席黄建业指出，“当前市民对经济前景缺乏信心，对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然好转，但未能吸引更多买家入市，令物业交投未能一直维持撤辣初期的高水平，甚至回落至‘撤辣’后新低”。　　楼市呈现“量升价跌”趋势　　回顾2024年开年至今香港楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的趋势。　　据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，住宅方面，不包括一手公营房屋在内，1-8月香港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%，并为整体物业注册量创三年同期新高的动力来源。　　但楼价却在持续下跌，据香港差估署统计，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回8年前低位。　　就具体楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计量单位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌了约30.2%。　　十大屋苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约8224港元；至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约9863港元。图片来源：图虫创意　　“楼价指数持续下跌，返回八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭审批，虽然政府与银行代理协助中小企，以及为按揭审批时限作出承诺，但对加快物业成交作用不大”，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出。　　另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香港地产界的中介从业人数也在持续减少。　　据香港地产代理监管局数据显示，截至8月底持牌代理录38723人，按月再减少57人，连续4个月下跌，人数续创近6年半的新低。　　内地买家较高峰期大幅减少近七成　　此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的下跌，去香港买房的内地人也越来越少。　　据中原地产数据显示，在2月份宣布“撤辣”以后，反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有纪录以来的历史新高。　　不过，自5月份以来该登记数字已连续下跌3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低，较4月的最高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。内地买家登记数量走势图图片来源：中原地产　　但值得关注的是，近日伴随香港楼市热度的下降，开发商之间也打起了价格战，多个新盘都推出了低价促销活动，价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。　　比如，大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。　　据中原地产统计，该盘在7月录得的81宗买卖登记中，有超过一半的买家姓名为内地买家，是内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVOLAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。　　“内地买家和香港买家的心态是一样的，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，认为晚些买会更便宜，担忧于此所以不出手。等到后续市场转好，又感觉到‘迟买更贵’的时候，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。　　“专才”计划带动租金上升　　在香港楼价出现下滑的另一边，住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势。　　在仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅相差3%。　　尤其是小户型的单位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位，租金升幅最为显著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。　　“面积较小的单位租金升幅更为显著，主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需求增加主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行研究部资深董事钟楚如指出。中原城市租金指数走势图图片来源：中原地产　　香港楼价预期的进一步下跌，再加上高按揭供款所造成的财务负担，让租房成为当下楼市更有吸引力的选择。　　仲量联行方面分析认为，近期推动租赁市场增长的主要因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自住业主的比例上升。　　近年来，香港的“专才”计划为香港引进了大批人才的同时，也为香港楼市带来了不少新增需求。据政府数字，2023年至今年上半年，经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人。　　而在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非本地人才受访者正在租住单位，这比例显著高于整体人口的比例。　　另外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户，达到了276万户。　　“这一趋势显示对住宅租赁物业的持续需求将继续推动租金增长”，仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示。　　此外，港府进一步推动吸引人才的政策，如扩大“高端人才通行证计划”的适用范围，预期也将进一步支持此趋势增长。因此，中小型住宅单位的租金和回报率在短期内预计将持续上升。　　减息或让香港楼价“止跌回升”　　对于当下香港楼价的下跌态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。　　“如果美国如期落实减息，香港银行虽然未必即时跟随，但方向十分明确，而且相信减息可为各行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示。　　在此前美联物业的分析中也指出，以美国加息前后为界线，分析香港十大楼市重要指标，发现有多达7个指标都出现了显著好转，仅3个未见改善。而在好转的指标中，月入超过10万港元的家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出历史新高。　　这反映出当下香港楼市基调确实较加息前更加巩固和健康，具有止跌回升的条件。　　摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后香港楼市将非常受益，香港的住宅价格将在2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠于此。图片来源：图虫创意　　不过，也有市场声音表示，美国加息周期来得快且急，香港经济的复苏未必能追得上，减息的效果释放需要时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不会特别快的表现出来。　　美联物业预计，由于加息影响过于深远，而且减息来得太迟，减息前楼价料仍会向下调整；即使美国减息，香港亦未必实时跟随，预计楼价未会实时急弹，而成交亦难以恢复到三月时的水平，因此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。　　成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升超过五成；全年二手成交量预测亦下调至4万宗，同比仍升12%。即使调低成交预测，无论一手或二手成交皆同比回升，并创下近3年来的新高，可见香港楼市已远离最坏的时刻。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

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作者：蔡湘雨

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